Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщикомАлина Михайлова, портал
"Государство вынуждено было пройти достаточно большой путь по совершенствованию закона, связанного с долевым строительством", – сказал на пресс-конференции РБК депутат Госдумы, заместитель председателя Комитета по безопасности и противодействию коррупции, руководитель рабочей группы Президиума генерального совета партии "Единая Россия" по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн. И с этим трудно не согласиться. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон об участии в долевом строительстве). Одновременно 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. № 414-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" (далее – закон о внесении изменений). Минрегионом России был издан приказ от 20 сентября 2013 г. № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" (далее – приказ Минрегиона России). И это еще не конец. Для создания единообразной практики инициативной группой в 2014 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, предусматривающего изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства. А теперь попытаемся разобраться, чем вызван такой интерес к проблеме долевого строительства жилья. Немного статистики
По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве на данный момент в стране был зафиксирован 141 факт банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан, из них по 10 случаев в Краснодарском крае и Новосибирской области, по девять – в Самарской области и Санкт-Петербурге, по восемь – в Ростовской области и Подмосковье, по шесть – в Иркутской, Калининградской и Тюменской областях. "Мы убедились в том, что действующие законы, к сожалению, на 100% не защищают наших граждан. Сегодня мы фактически вытеснили с поля такие виды нарушений прав дольщиков, которые массово имели место пять лет назад: привлечение денежных средств обходными путями, двойные продажи и т.д., то есть то, что носило массовый характер", – рассказывает Александр Хинштейн. Сейчас же ситуации стали более запутанными, появились сложные юридические конструкции. Поэтому справиться с проблемой обманутых дольщиков без введения новых правил стало затруднительно". Решение проблемыЗаконом о внесении изменений прописана новая структура органов регионального государственного контроля в долевом строительстве, а также внесены изменения в Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее – закон о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) в части проведения проверок малого и среднего бизнеса. В ст. 9 закона о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей определено, что проведение плановых проверок допускается не чаще чем один раз в три года. В случае с долевым строительством это необоснованно, поскольку средний срок возведения объекта составляет от года до полутора лет. Для проведения внеплановой проверки раньше требовалось согласие прокурора. С 1 января 2014 года проведение плановых проверок возможно один раз в год, а внеплановых – регулярно (при наличии необходимости). Среди оснований для проведения внеплановой проверки теперь будут в том числе сообщения в СМИ и заявления самих дольщиков. Вместо получения согласия прокурора для проведения внеплановой проверки достаточно его уведомления. Среди новелл закона о внесении изменений можно выделить установление подходов и границ механизма страхования гражданской ответственности, определение страхового случая, обязанность ЖСК получать разрешение на строительство в соответствии с законом об участии в долевом строительстве.
Основная новелла закона об участии в долевом строительстве – введение обязательного страхования долевого строительства. Действие указанных актов позволит решить проблему "жертв двойных продаж" – граждан, которые оказались пострадавшими от мошеннических действий и чьи квартиры перепродавались по нескольку раз. В частности, в Ульяновской области и Ставропольском крае одну и ту же квартиру перепродавали 11 раз. Некоторые дольщики, обманутые много лет назад, и на сегодняшний день удовлетворены не в полном объеме. "У нас этих людей считают обманутыми дольщиками и оказывают им меры социальной поддержки. При этом такой субъект федерации как Кировская область в своем региональном законе эту категорию людей не защищает. По нашим оценкам, порядка 400 жертв двойных продаж насчитывается на территории Москвы", – рассказывает Александр Хинштейн. После утверждения приказа Минрегиона России этих двойных стандартов быть не может. Несмотря на то, что Указом Президента РФ от 1 ноября 2013 г. № 819 "О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" полномочия, связанные с долевым строительством и со строительством в целом перешли от Минрегиона России к Минстрою России, все нормативно-правовые акты, изданные Минрегионом России, продолжат свое действие. Одной из проблем привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков является вариативность квалификации их деяний согласно УК РФ. Таких лиц в зависимости от обстоятельств совершенных преступлений привлекают и по ст. 159 УК РФ, и по ст. 160 УК РФ, и по ст. 165 УК РФ, и по ст. 201 УК РФ. Для создания единообразной практики инициативной группой в 2014 году планируется внесение в Госдуму законопроекта, предусматривающего изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства. Критерии обманутых дольщиковТеперь о лицах, которые подпадают под критерии обманутых дольщиков. Тут необходимо отграничить тех, кто инвестировал средства в строительство до 17 июня 2010 года и после этой даты. До внесения изменений в закон об участии в долевом строительстве критерии охватывали всех без исключения граждан, инвестировавших средства в строительство, безотносительно того, в какой форме эти средства привлекались (по договору долевого участия, предварительному договору, векселю, при участии в потребительском кооперативе и т.д.). "Это была ключевая позиция, которую пришлось долго отстаивать, потому что целый ряд коллег предлагали в принципе не рассматривать дольщиков, которые привлекались по другой форме, в качестве обманутых, и брать только тех, кто заключал договор по закону об участии в долевом строительстве, – говорит Александр Хинштейн. – Это было бы абсолютно несправедливо, потому что на тот момент [2010 год – Ред.] законодатель фактически провоцировал застройщика использовать эти схемы. Во-вторых, в большинстве регионов эти люди уже попали в региональные реестры и сегодня их выбрасывать как минимум безответственно. Поэтому в конечном счете в перечень попали все, включая жертв двойных продаж, против чего многие выступали". Лица, инвестировавшие средства в строительство после 17 июня 2010 года, попадают в категорию обманутых дольщиков только если они заключали именно договор долевого участия в рамках закона об участии в долевом строительстве. Лица, являющиеся кредиторами по делам о банкротстве застройщиков, к категории обманутых дольщиков относиться не будут. С того момента, когда гражданин перевел свои имущественные права в денежные, он перестает быть дольщиком. Чтобы снова стать дольщиком, такому лицу необходимо перевести свои требования обратно из денежных в имущественные. Региональные реестрыНапомним, что согласно Федеральному закону от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ "О внесении изменений в статью 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам долевого строительства, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения реестра таких граждан. А контролирующий орган признает граждан пострадавшими и ведет реестр таких граждан. В каждом субъекте федерации, где имеются обманутые дольщики (а таких субъектов сегодня насчитывается 62), должны быть созданы и унифицированы в соответствии с утвержденными критериями региональные реестры. Для включения должника в реестр он предоставляет ряд документов (подтверждающих его личность, факт оплаты, а также любой акт правосудия, например, судебное решение, постановление следователя (дознавателя) о признании его потерпевшим по уголовному делу). Действие механизма обязательного страхования долевого строительстваС 1 января 2014 года для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимо представить один из документов: договор коммерческого страхования, либо некоммерческого страхования, либо банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. При получении застройщиком банковской гарантии на сумму привлеченных средств в случае неисполнения обязательств или нарушения существенных условий банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам. Законом об участии в долевом строительстве определены критерии, под которые подпадут менее 200 банков. При коммерческом страховании застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность в пользу дольщика. Предполагается, что коммерческое страхование будет работать в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных холдингов. Это связано с тем, что средняя прибыль, на которую они рассчитывают, составляет порядка 10%, а средний тариф при некоммерческом страховании будет составлять порядка 2-3%.
Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства; о возобновлении строительства в этой конструкции речи не идет. Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество; при страховании в коммерческой страховой организации – коммерческая страховая организация, при банковской гарантии – банк. Безусловно, после введения обязательного страхования долевого строительства стоимость такого жилья возрастет. Однако не стоит этого пугаться. В частности, при некоммерческом страховании цена на жилье поднимется на 2-3%. Добавить в закладки |
Главная тема
О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ИЗ СЕНАТА – ЧТО НОВОГО?
Необходимо разрабатывать законодательные инициативы, которые усиливают административную и уголовную ответственность |