Общественный контроль в ЖКХ: могут ли общественные организации заставить коммунальщиков соблюдать закон

На вопросы корреспондента интернет ресурса «Права потребителя» Виктории Алешиной отвечает Татьяна Березовская, руководитель юридического отдела Объединения потребителей России

Татьяна Борисовна, как давно Объединение потребителей России включилось в общественный контроль сферы ЖКХ? В каких регионах он проходит?

Мы начали эту работу с начала 2011 года. В начале – в пилотном режиме - мероприятия проходили на территории Москвы и Московской области. Сейчас к этой работе подключились и многие наши региональные отделения. Например, большая работа проводится в Орле и в Южно-Сахалинске.

Цель, которую мы перед собой ставили, заключалась в следующем: понять, в какой степени организации, управляющие многоквартирными домами, соблюдают требования законодательства о раскрытии информации о своей деятельности. При этом мы ставили перед собой задачу заставить управляющие организации обеспечить доступ граждан к информации, подлежащей раскрытию в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. N 731.

Как проводится общественный контроль?

Для начала мы проводим мониторинг размещения в сети интернет информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами. На втором этапе – осматриваем информационные стенды, расположенные непосредственно в офисах управляющих организации в местах, доступных для всех собственников помещений в многоквартирных домов.

Если нами вскрываются факты неполного раскрытия информации (а в начале этой работы это фиксировалось практически во всех управляющих организациях из числа обследуемых), то Объединение потребителей России, защищая неопределенный круг потребителей, направляет руководству организаций требования об устранении выявленных нарушений. Если управляющие компании не желают считаться с правами потребителей, то мы информируем об этих нарушениях уже и жилищную инспекцию и прокуратуру. Как правило, совместными усилиями нам удается заставить управляющие компании уважать закон, соблюдать его требования и права потребителей. Но если в Московской области мы, подняв «волну», заставили и прокуратуру и жилищную инспекция «работать» в этом направлении, то в регионах дела с этой проблемой обстоят очень плохо. Например, наше региональное отделение на Сахалине, выявляет значительные нарушения Стандарта раскрытия информации местными управляющими компаниями.

Подробнее об этом см.: ЖЭК обязан информировать, а не врать...

Давайте вернемся в Подмосковье. Как жители могут понять их управляющая организация «открытая» или «закрытая», т.е. насколько она честна в раскрытии информации о себе?

Результаты общественного контроля были «собраны» нами в единый реестр, в котором отражены как непосредственно сведения об управляющих компаниях, работающих во всех муниципальных образованиях Подмосковья, так и степень раскрываемости ими информации. Надо отметить, что на первом этапе, 90 % управляющих компаний не желали исполнять требования законодательства - на сайтах в сети интернет, как то предписано Стандартом раскрытия, либо вообще не было никаких сведений о них, либо они было чрезвычайно скудны. Этот реестр размещен нами на сайте Объединения потребителей России.

Как реагировали управляющие компании на вашу работу? Наверняка вас не ожидали в «распростёртыми объятиями»?

Конечно, далеко не всегда управляющие организации с радостью реагировали на наши визиты и требования устранить выявленные в ходе общественного контроля недостатки. Бывали случаи, когда наших общественных контролеров просто не пропускали в помещения, где они располагаются, вызывали полицию, грубили. Но это нас не пугает. В таких случаях, мы подключали «тяжелую артиллерию» - информировали прокуратуру, жилищную инспекцию, подавали иски в суд.

Например, в МУП ЖКО в городе Юбилейный Московской области запланированный общественный контроль не состоялся - генеральный директор управляющей организации отказался допустить представителей Объединения потребителей России в помещение, мотивируя отказ несогласованностью с ним даты и часа проверки. По данному факту Объединение потребителей России подало иск в защиту неопределенного круга потребителей о нечинении препятствий в проведении общественного контроля. И мы доказали свое право проводить такие мероприятия! Несмотря на то, что Королевский городской суд отказал нам в удовлетворении иска (такое бывает!), Мособлсуд с этим не согласился и обязал МУП «ЖКО» допустить представителей Объединения потребителей России к проведению общественного контроля.

Итогом спора стало добровольное исполнение МУП «ЖКО» решения суда и требований Объединения о надлежащем информировании граждан в соответствии со Стандартом, утвержденным Постановлением № 731.

На два года растянулись мероприятия общественного контроля в ООО «Бунгало «Клаб-Курово» в деревне Капорки Дмитровского района Московской области.

С этой управляющей организацией Объединение потребителей России проводило длительную системную работу по заявлениям собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном в коттеджном поселке «Бунгало Клаб Курово». Жители жаловались на несоблюдение управляющей компанией положений Жилищного кодекса РФ и нарушения прав потребителей. После проведения нами мероприятий общественного контроля жалобы подтвердились – права потребителей жилищно-коммунальных услуг действительно были нарушены. Управляющая компания применяла неутвержденные в установленном законом порядке тарифы на коммунальные услуги, необоснованное взимала денежные средства за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, не раскрывала сведения о себе в соответствии со Стандартом раскрытия информации. Так, компания считала абсолютно справедливым осуществление расчетов по тарифам, установленным непосредственно ООО «Бунгало Клаб Курово», исходя из фактических затрат на содержание дома (что, к слову, противоречит ст. 157 ЖК РФ и ч. 10 ст. 10 Федерального закона «О защите конкуренции»)!

По результатам общественного контроля, а также анализа представленных управляющей организацией документов (проекта договора управления многоквартирным домом, приказа об утверждении тарифов на коммунальные услуги и др.) директору ООО «Бунгало «Клаб Курово» неоднократно направлялись обращения с требованием о прекращении нарушений прав потребителей, о необходимости приведения в соответствие с действующим законодательством текста Договора на оказание услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным жилым. О том, что управляющая компания нарушает закон и права потребителей мы информировали главу администрации Дмитровского муниципального района, жилищную инспекцию Московской области», органы прокуратуры. Причем мы – упертые, писали жалобы на бездействие местных прокуроров даже в Генеральную прокуратуру.

Результаты появились в 2012 году, когда на основании очередного обращения в жилищную инспекцию и при вмешательстве прокуратуры, было возбуждено дело об административном правонарушении по ст. 7.23.1 КоАП РФ (нарушение порядка раскрытия информации) и выдано предписание об устранении выявленных нарушений. Одновременно подтвердились и выводы Объединения потребителей России о неправомерности осуществления расчетов по тарифам, установленным непосредственно управляющей организацией - ООО «Бунгало Клаб Курово» было привлечено прокуратурой к административной ответственности по ст. 14.8 и ч. 1 ст. 14.6 КоАП РФ.

А принято ли как-то отмечать или поощрять те управляющие компании, которые все делаю правильно?

Да, конечно, мы это практикуем и, надо сказать, сами компании с гордостью размещают наши письма на своих сайтах. Так, например, после проверок управляющих компаний города Солнечногорск Московской области в две компании - ООО «Иновационно - технологический центр «Коммунальные услуги 2010» и ООО «Муниципальная коммунальная служба» были направлены требования об устранении нарушений прав неопределенного круга потребителей, а еще две - отмечены наши благодарственными письмами. В ООО «Солнечногорская служба эксплуатации» и ООО «Финстрой Эстейт», на момент проведения мероприятий общественного контроля, нарушений порядка раскрытия информации не было выявлено.

Поскольку упомянутые выше солнечногорские компании не пожелали добровольно подчиниться требованиям закона, в суд были поданы иски в защиту прав неопределенного круга потребителей, о признании их действий, противоправными и понуждении к выполнению обязанности по раскрытию информации. Оба иска были удовлетворены, действия управляющих организаций признаны неправомерными. Мы рады, что для исполнения решения суда управляющим компаниям не потребовалось много времени. Права потребителей жилищно-коммунальных услуг Солнечногорска были восстановлены.

В управляющих компаниях г. Королева и г. Юбилейного Московской области в этот период так же проводился общественный контроль. Например, в ОАО «Жилкомплекс» было зафиксировано, что в нарушение части 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и положений Стандарта в помещениях центрального офиса компании в удобных для ознакомления местах отсутствовала подлежащая раскрытию информация. В связи с чем, в адрес генерального директора ОАО «Жилкомплекс» было направлено требование об устранении нарушений и размещении недостающей информации в 10-дневный срок. И, надо сказать, большая часть выявленных нарушений была достаточно быстро устранена, что очень порадовала не только наших юристов, но и жителей, которые просили нас помочь в разрешении этой проблемы.

В Воскресенском муниципальном районе Московской области в 2011 году мы выявили нарушения положений Закона «О защите прав потребителей» и Стандарта раскрытия информации управляющими организациями: ООО «УК ВДСК Сервис», ООО «Жилье 2005», МАУ «СЕЗ — Белозерский, ИП Князев И.В. В этом случае, в связи с серьезностью ситуации, практически сразу мы обратились в Воскресенскую городскую прокуратуру. По результатам ее проверки в отношении этих компаний были возбуждены дела об административных правонарушениях по статье 14.8 и 7.23.1 Кодекса об административных правонарушениях.

И отрадно, что мероприятия общественного контроля, проведенные уже в 2012 году в ведущих управляющих организациях этого же муниципального района: ООО «Инстрой ХХI век», ЗАО «ДомСервис», ООО «ВДСК-Сервис»», МАУ «Служба Единого Заказчика - Белоозерский», выявили только незначительные нарушения.

Мероприятия общественного контроля проводились и в Пушкинском муниципальном районе Московской области. Несмотря на то, что за нарушение порядка раскрытия информации предусмотрен административный штраф (до 300 тыс. руб.!), мы обнаружили, что в этом городе работают две компании - ООО «ЖКО № 1 СТК» и ООО «Юит-сервис», которые на момент проверки полностью игнорировали требования к раскрытию информации – они не размещали информацию ни в сети интернет, ни на информационных стендах в своих офисах. Из проверенных нами, всего одна управляющая организация - ООО «УК-Профжилкомплекс» - на момент проведения общественного контроля раскрывала информацию в полном объеме и в строгом соответствии с требованиями законодательства, за что получила от нас письменную благодарность.

А в отношении ООО «Юит-сервис» и ООО «ЖКО № 1 СТК» нам пришлось начать судебное разбирательство. И если с ООО «Юит-сервис» соглашение об устранении выявленных нарушений было достигнуто уже на первом же судебном заседании, то жители многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «ЖКО № 1 СТК», получили относительно полную информацию о ее деятельности в сети интернет только спустя несколько месяцев.

Правда отметим, что положительная динамика в выполнении ООО «ЖКО № 1 СТК» требований Стандарта раскрытия информации, наметилась сразу после обращения Объединения в суд. Если на момент первого мониторинга индекс раскрытия информации в ООО «ЖКО № 1 СТК» фактически был равен нулю, то есть в сети интернет информация о такой организации попросту отсутствовала, то к первому судебному заседанию у ООО «ЖКО № 1 СТК» уже появился собственный сайт. Для того, что бы он наполнился необходимой информацией, потребовалось еще несколько месяцев и ряд жалоб в надзорные органы.

Но ведь вам наверняка приходится решать и иные проблемы жителей, не всегда связанные с отсутствием информации о деятельности управляющих компаний?

Да, это так. И я хочу привести этому пример. В ходе общественного контроля в ООО «Профсервис-С» выяснилось, что компания находится в конфликте с ТСЖ по одному из 3 домов, находящихся в управлении. Со слов представителя управляющей компании ТСЖ захватило общее имущество домов (склады, паркинг) и препятствовало в осуществлении работ и оказании услуг по содержанию домов. Ситуация угрожала безопасности людей, так как был перекрыт доступ к имуществу общего пользования. Нарушались также имущественные права собственников жилья - ТСЖ получало от них денежные средства, а услуги не оказывало.

Юристами Объединения потребителей России были направлены жалобы в жилищную инспекцию Московской области, Прокуратуру, администрацию г. Пушкино, Общественную палату Московской области, даны рекомендации по проведению общего собрания собственников. К нашему удовлетворению, конфликт довольно быстро разрешился в пользу жителей.

Хотелось бы рассказать и о работе с управляющей компанией ООО «АвангардЪ-Контракт», работающей на территории МЖК «Дубрава» в Мытищинском муниципальном районе Московской области.

Мероприятия общественного контроля, в данном случае, тоже потребовали расширения предмета нашей деятельности. В ходе контроля необходимо было определить не только перечень домов, находящихся в управлении УК «ООО «АвангардЪ-Контракт», но и понять есть среди них многоквартирные дома, определить правовой режим заключаемого с собственниками договора об оказании различных услуг, степень раскрытия информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации.

В ходе работы с этой компании мы, в интересах жителей, должны были выяснить один щекотливый правовой вопрос: распространяется ли на, так называемые таун-хаусы, правовой режим многоквартирного дома.

Кроме того, выяснилось, что конкурс по назначению управляющей компании в этом жилом комплексе не проводился, поэтому наши юристы представляли интересы собственников жилья в ходе административного производства, возбужденного УФАС МО против администрации Мытищинского района.

Еще один интересный пример. В 2013 году к нам обратились жители города Рыбинск Ярославской области. В течение многих лет ОАО «Рыбинская управляющая компания» поставляет в многоквартирные дома, обслуживаемые ею, некачественную горячую воду. В летний период горячая вода в домах отсутствует полностью, а в отопительный период - подается «техническая» горячая вода, предназначенная для отопления. При этом холодная вода также подается жителям с нарушениями нормативов.

В ходе мониторинга ненадлежащее качество услуг водоснабжения подтвердилось. Соответствующие обращения направлены нами в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор Ярославской области.

Сейчас в Москве, в рамках проекта «Знак качества», реализуемого Объединением потребителей России», проведены мероприятия общественного контроля за деятельностью управляющих компаний столицы, в первую очередь, - за их открытостью.

В течение августа контроль за раскрытием информации в сети интернет и за размещением необходимой информации в договоре, в подъездах домов (досках объявлений), на стендах в помещении управляющих организации проводился в 30 управляющих компаний Москвы. Одновременно изучались рейтинги управляющих организаций, представленные на порталах региональных органов исполнительной власти, контрольно-надзорных органов, информация правоохранительных органов о нарушениях законодательства в сфере ЖКХ, решения судов, форумы жителей, другие открытые источники информации.

Такой системный подход к мероприятиям общественного контроля позволил экспертам проекта выявить в Москве ряд организаций, работа которых не соответствует законодательству и критериям качества работы управляющих компаний, выработанным в рамках проекта (например, таким, как открытость, устойчивая положительная репутация у жителей, правомерность действий и др.). В списке недобросовестных организаций - преимущественно частные компании: ООО ЛИМК, ООО «УК Приоритет», ООО «ДС Эксплуатация», ООО «Орлеон Грин» и др. Сообщения о выявленных нарушениях в деятельности управляющих организаций направляются нами непосредственно в управляющие компании для исправления, а также органы жилищного надзора для принятия соответствующих мер реагирования.

А где можно ознакомиться с информацией о своей управляющей компании? Как найти эту информацию?

Все управляющие организации, ТСЖ и кооперативы, не зависимо от того, в каком регионе нашей страны они работают, обязаны разместить информацию о себе в сети Интернет на официальном сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства - www.reformagkh.ru.

Еще информация должна быть обязательно размещена на одном из следующих сайтов:

- на сайте управляющей организации (к слову, ТСЖ и ЖК собственный сайт могут и не иметь, закон это им позволяет);

- на сайте регионального органа исполнительной власти (органы власти каждого субъекта определяют его самостоятельно;

- на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого они осуществляют свою деятельность.

И, конечно, на информационных стендах в помещениях управляющих компаний, ТСЖ и жилищных кооперативах информация так же должна быть размещена в полном объеме.

Подробнее об этом:

• Знать всё о своей управляющей компании – это наше право
• Стандарт раскрытия информации 

Все материалы номера