Решение Верховного суда РФ относительно долевого участия в строительстве жилья и соотношения ФЗ-214 с «Законом о защите прав потребителей» имеет серьезное значение для строительного сектора
Если суд позволит приобретателям жилья «отвлекать» уже вложенные средства, строители могут пострадать, в первую очередь финансово. Как рассказала в ходе круглого стола «Глобализация строительного бизнеса: национальные стандарты и международная практика» в рамках III Петербургского международного юридического форума заместитель исполнительного директора ООО «ЛСР» Галина Волчецкая, основным способом привлечения средств для большинства компаний, работающих по 214-му ФЗ, является заключение договоров о долевом участии в строительстве.
В последние месяцы сообщество высказывает опасения о судьбе 214-го закона в свете вступления норм Закона «О защите прав потребителей», которые касаются договоров о долевом участии. Свою позицию на этот счет высказал Верховный суд России.
Главный тезис - как бы ни назывался договор, если речь идет о привлечении денег в новостройку, то судить будут в соответствии с нормами 214-го закона.
Подробно позиция Верховного суда выражена в письме № 7‑ВС‑368/13 от 30 января этого года. Документ касается споров «об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)».
Главный вопрос заключался в том, как трактовать отношения, возникающие при заключении предварительных договоров купли-продажи, договоров о совместной деятельности и т. д., а также, что немаловажно, можно ли применять в этих ситуациях закон «О защите прав потребителей».
Верховный суд акцентировал: деньги в новостройки можно привлекать на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска облигаций (если у эмитента есть права на участок и разрешение на строительство), а также через ЖСК и ЖНК в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Эти механизмы закреплены и в 214-м ФЗ, напомнила Волчецкая. Действие 214-го закона распространяется на любые договоры, связанные с привлечением денег в строительство, если разрешение получено после 1 апреля 2005 года.
Нормы о защите потребителей к этим отношениям не применяются. Если застройщик нарушит предусмотренные договором сроки, неустойка (оговоренная в 214-м ФЗ) составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В ближайшем будущем судьям предстоит вынести решение по еще одному принципиально важному для строительного сообщества вопросу - могут ли кооперативы привлекать деньги пайщиков, не имея разрешения на строительство. Кроме того, неясен вопрос, может ли дольщик расторгать договор, руководствуясь законом о защите прав потребителей. Если Верховный суд поддержит потребителей, пострадает вся сфера.
В перспективе вероятно развитие схемы привлечения средств компаниями по схеме ЖСК.
О том, что жилищно-строительные кооперативы в скором времени могут приравнять к другим способам жилищного строительства, на которые распространяется 214-й ФЗ,OK-inform уже писал.
Спорные ситуации между дольщиками и строительными компаниями в свете законов № 214 и о защите прав потребителей уже возникали – вспомнить хотя бы официальную информацию Петербургской прокуратуры за последние три месяца.
В поле зрения надзорного органа, в частности, попадало ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». По версии прокуратуры, компания грубо нарушала права дольщиков.
По данным ведомства, нарушения прав соинвесторов выявлены при проверке пяти договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Железнодорожном переулке, д.8, лит. Б (ЖК «Соло»).
«Согласно п. 2.5 указанных договоров датой исполнения обязательства по оплате очередной части цены договора считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика. Включением данного условия в договор, застройщиком ограничены права дольщиков, предусмотренные ГК РФ и Законом о защите прав потребителей», - говорится в сообщении.
На основании выявленных правонарушений в отношении ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» возбуждено 5 дел об административных правонарушениях. Общая сумма щтрафов составила 50 тыс. рублей.
Положения, ущемляющие права покупателей жилья, прокуратура нашла и в договорах участия в долевом строительстве многоквартирного дома по проспекту Юрия Гагарина, 7 на территории Московского района Петербурга.
При проверке установлено, что спорные моменты значились в 5 договорах долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между застройщиком ООО «Сэтл Сити» и 5 дольщиками.
Так, согласно условиям пункта 5.3 договоров, днем исполнения Дольщиком обязанности по внесению долевого взноса в безналичном порядке считается день зачисления суммы платежа на расчетный счет застройщика.
Указанное условие является нарушением ст. 37 Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которой, обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо в кассу коммерческой организации, не являющейся кредитной организацией и имеющей право принимать плату за оказанные услуги (выполненные работы).
Согласно пункту 8.6, споры, возникающие при исполнении договора, решаются сторонами путем переговоров. Срок для ответа на письменные претензии дольщика устанавливается не позднее 30 дней с даты поступления застройщику указанной претензии. В случае разногласий спор передается на рассмотрение суда общей юрисдикции в соответствии с действующим законодательством. Это условие, как установила прокуратура, нарушает норму п.1 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», по которой защита прав потребителей осуществляется судом.
По данным надзорного ведомства, застройщик, при выполнении работы был не вправе выступать инициатором введения обязательного досудебного претензионного порядка по связанным с исполнением договора искам о защите прав потребителей и своим волеизъявлением устанавливать его продолжительность. Установленный этим пунктом срок рассмотрения претензий не позволяет потребителю расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить деньги назад, что противоречит положениям ст. 31 Закона «О защите прав потребителей». Прокурором Московского района в адрес генерального директора ООО «Сэтл Сити» внесено представление.
Необходимо разрабатывать законодательные инициативы, которые усиливают административную и уголовную ответственность
Как написать и вручить претензию
Как подготовить и подать иск в суд
